부동산 증여 절차와 명의 이전 시 꼭 알아야 할 것들
부동산 증여는 단순한 재산 이전이 아니라, 세금과 법적 절차가 복합적으로 얽힌 과정입니다. 증여를 준비 중이거나 이미 받은 경우라면, 증여세와 취득세 신고는 물론이고 명의 이전 등기까지 놓치지 말아야 할 중요한 포인트들이 존재합니다.
증여는 가족 간 재산을 미리 이전하는 대표적인 절세 수단이지만, 실수 하나로 과세당국의 추징 대상이 될 수 있습니다. 특히 자녀에게 아파트를 증여하거나 배우자 간 명의를 변경할 때는 세부 절차와 세금 구조를 정확히 이해하고 있어야 합니다.
부동산 증여 절차는 이렇게 진행됩니다
첫 단계는 증여계약서 작성입니다.
● 증여를 시작할 때는 먼저 증여계약서를 작성해야 합니다. 꼭 공증을 받을 필요는 없지만, 문서로 남겨야 나중에 법적으로 효력이 있습니다. 이 계약서는 세무서나 등기소에 제출할 수 있는 중요한 증빙자료가 됩니다.
● 그다음은 세금 신고 단계입니다. 부동산을 받는 사람이 국세청 홈택스에서 증여세를 자진 신고해야 하고, 별도로 취득세도 납부해야 합니다. 취득세는 지방세에 해당하며, 명의 이전 등기를 하기 전 반드시 처리해야 합니다.
● 마지막 단계는 등기 절차입니다. 법무사에게 의뢰해 소유권 이전 등기를 신청하면, 등기부등본에 새로운 명의자가 등록되면서 증여가 공식적으로 마무리됩니다.
증여세와 취득세, 헷갈리나요?
증여세는 부동산을 받는 사람이 직접 내는 세금입니다. 국세청에 신고해야 하고, 증여받은 날로부터 3개월 안에 처리해야 합니다. 신고도 중요하지만, 기한을 넘기면 가산세가 붙기 때문에 반드시 날짜를 기억해두는 것이 좋습니다.
취득세는 또 다른 세금입니다. 이는 부동산을 실제로 내 명의로 옮길 때 내는 지방세입니다. 등기소에 소유권 이전 신청을 하기 전, 반드시 납부해야만 등기가 가능해집니다.
▶ 많은 분들이 증여세만 신경 쓰고 취득세는 깜빡하는데, 둘은 전혀 다른 세금입니다. 국세와 지방세로 관할도 다르고, 납부 기한도 다릅니다.
취득세율은 보통 4.6%지만, 상황에 따라 더 높아질 수 있습니다.
조정대상지역인지, 증여받은 부동산 가격이 얼마인지, 그리고 부모 자식 간인지, 아니면 배우자 간인지에 따라 달라집니다. 특히 고가 아파트나 1세대 1주택 요건을 충족하지 않는 경우엔 더 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
세금 자체보다 더 위험한 건, "모르고 넘긴 실수"입니다.
실수로 납부가 누락되면 나중에 가산세가 붙거나, 명의 이전 자체가 늦어지는 일이 생깁니다. 따라서 증여를 계획하고 있다면, 세금 신고도 함께 준비하는 것이 안전한 방법입니다.
명의 이전 절차 상 흔한 실수들
★ 증여세는 국세입니다.
국세청 홈택스 홈페이지에 접속해
‘신고/납부 → 세금신고 → 증여세’
를 선택하면, 전자신고가 가능합니다. 부동산 주소와 시가, 증여자와 수증인의 관계, 공제 대상 여부 등을 입력하면 세액이 자동 계산됩니다.
★ 반면 취득세는 지방세입니다.
증여받은 부동산이 있는 관할 시·군·구청 세무과에 신고해야 하며, 최근에는 대부분 위택스(Wetax)에서 온라인 신고가 가능합니다. 메뉴에서 ‘취득세 → 부동산 취득 신고’를 선택하면, 등기 전 납부가 필요한 항목들이 안내됩니다. 신고기한은 증여일로부터 60일 이내입니다.
이 과정에서 놓치기 쉬운 게 바로 감정평가서 제출 여부입니다.
기준시가보다 낮게 신고하면 나중에 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 특히 고가 부동산이나 조정대상지역 내 부동산은 실제 시세가 반영되는 경우가 많아 감정평가서 제출을 권장합니다.
이처럼 명의 이전을 위한 세금신고는 단순한 의무가 아니라, 등기를 위한 핵심 절차입니다. 국세와 지방세가 따로 존재한다는 점을 꼭 기억하고, 순서에 따라 하나씩 신고를 완료해야 안전하게 명의를 이전할 수 있습니다.
법무사 수수료와 전문가 비용은 얼마일까
명의 이전은 개인이 직접 등기소에 가서 처리할 수도 있지만, 보통은 법무사를 통해 진행합니다. 단독주택이나 아파트 기준 법무사 수수료는 약 40만~60만 원 수준이며, 등기신청 수수료, 등록면허세, 교육세 등 기타 부대비용도 함께 발생합니다. 복합 증여나 상속이 포함된 경우 세무사 상담 비용도 별도로 고려해야 합니다.
▶ 아래는 예시입니다.
1. 법무사 수수료: 500,000원
- 등기 신청서 작성 및 대리 접수
- 필요 서류 확인 및 제출
- 완료 후 등기부등본 수령
2. 등록면허세: 920,000원
(과세표준 2억 기준, 4.6% 취득세 + 부가세 포함)
3. 지방교육세 및 농어촌특별세: 92,000원
4. 법원 수입인지: 15,000원
5. 발급비(인감, 가족관계증명서 등): 10,000원
6. 기타 행정대행료(우편료 등): 13,000원
총합계: 1,550,000원 (부동산 가액과 지역에 따라 달라질 수 있음)
의뢰인: 홍길동
수증인: 홍길순
감정대상: 서울시 ○○구 △△동 ○○아파트 101동 101호
감정목적: 부동산 증여에 따른 시가 산정 및 세무 신고용
필요 제출서류:
- 부동산 등기부등본
- 건축물대장
- 증여계약서 사본
- 인감증명서 (감정평가법인에 따라 요구)
예상 소요 기간: 약 3일
예상 비용: 40만 원 (VAT 포함 / 보고서 1부 발급 기준)
감정평가법인: ○○감정평가법인
담당자: 김평가 / 전화: 02-1234-5678
증여 전에 반드시 점검해야 할 체크리스트
증여를 마무리하기 전, 다음 항목을 하나씩 점검해보세요.
□ 증여세는 증여일로부터 3개월 이내에 자진신고했는가
□ 취득세는 60일 이내에 위택스를 통해 납부했는가
□ 등기 이전 신청이 법무사를 통해 정확히 접수됐는가
□ 등기부등본에 수증인 명의가 제대로 반영됐는가
□ 감정평가서를 준비했거나, 기준시가와 실제 시가가 크게 차이 나지 않는가
□ 향후 매각 시 양도소득세를 고려해 시뮬레이션을 해봤는가
이 항목들은 단순한 행정 절차가 아니라, 실질적인 세금 부담과도 직결됩니다. 체크리스트로 남기는 습관 하나가, 증여를 더 안전하게 만들어줍니다.
